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  • 香港楼市涌现减价潮 “上车盘”最高跌价逾22%

    澳门葡京娱乐投注网址 www.image-cn.com   特约撰稿 朱丽娜 香港报道

      导读

      “目前二手市场的观望气氛浓厚,楼价下调已成既定事实,这种趋势在中秋假期后越来越明显。近期一些新界‘上车盘’已经出现10%左右的减价潮,在下行周期中,通常这类升幅最多的楼盘下跌幅度最大。”中原地产研究部高级联席董事黄良升向21世纪经济报道记者表示。上车盘是指一些总价较低,适合首次置业买家群体的楼盘,大都位于偏远的地段。

      随着楼市冷风频吹,香港龙头地产商开始加快推盘。

      长实地产10月22日宣布,旗下位于马鞍山的星漣海项目加推6个单位,并对指定的四房单位为准买家提供先住后付款的优惠计划。按照该计划,买家在签署临时买卖合约120天内按期缴付总成交金额的20%后,便可立即率先入住单位,剩余80%的成交金额可在485天内付清。

      “推出这个计划主要考虑这个项目主要针对换楼客,而在销售过程中很多买家都遇到资金周转等问题,因此这个优惠计划可以帮助他们解决资金及居住安排的难题,方便他们出售现有的物业。”10月22日,长实高级营业经理杨桂玲向21世纪经济报道记者表示。

      她续称,使用该优惠计划的客户在入住新楼期间,每三个月只需缴付相当于总成交金额1%的许可费,已经支付的许可费在指定时间内完成交易后可全数退回。此外,如果买家未能在485天内筹集到足够的资金,甚至可以申请将成交期再度延长12个月。

      同时,她向本报记者透露,目前该项目已经累计销售405个单位,套现超过75亿港元,此次加推的单位并无加价,“整个项目仅剩余49个单位,大部分为四房单位。我们一直坚持货如轮转的销售策略,剩余的单位也会按照既定的计划销售,对于一些最优质的单位,则可能采取招标的形式。”

      “上车盘”跌价逾22%

      “香港本地龙头发展商大都财力雄厚,因此他们目前的销售策略以稳定楼市信心为先,尚未大幅减价。但很明显开发商对新盘的定价越来越克制,而且新楼与二手楼盘的溢价也在上个季度跌至单位数。因此开发商可能不会在短期内大幅减价乃至引发楼市加速下跌。”某外资投行分析师向本报记者表示。

      事实上,香港金管局近年来不断收紧按揭贷款,导致二手楼市成交不断萎缩。同时,本地大型发展商则向买家提供高成数按揭,帮助一些无法从银行获得足够按揭贷款的买家得以成功买楼。目前在香港买楼需要经过一系列严格的收入审查和压力测试,买家通常需支付40%-50%的首付,每月供款占收入的上限不得超过50%,并要通过加息3%的压力测试。

      在这些措施的影响下,二手住宅成交持续减少。根据中原地产的统计数据显示,今年10月至今共录得981宗二手住宅成交,涉及金额为155亿港元,同比分别下跌14.1%、16.3%,成交宗数及金额均创下2016年3月以来的31个月新低。

      “目前二手市场的观望气氛浓厚,楼价下调已成既定事实,这种趋势在中秋假期后越来越明显。近期一些新界‘上车盘’已经出现10%左右的减价潮,在下行周期中,通常这类升幅最多的楼盘下跌幅度最大。”中原地产研究部高级联席董事黄良升向21世纪经济报道记者表示。上车盘是指一些总价较低,适合首次置业买家群体的楼盘,大都位于偏远的地段。

      位于天水围的嘉湖山庄,往往首先在楼市下行周期中率先减价。据本报记者了解,近期嘉湖山庄有实用面积为442平方英尺的两房单位以456万港元成交,相比同类型单位的最高成交价已大幅下挫逾22%。

      一直以来,位于港岛的十大蓝筹楼盘之一的太古城被认为是香港楼市的风向标。10月至今6宗成交中已有5宗出现5%-6.9%的减价。最近一个实用面积759平方英尺的三房单位以1670万港元出售,相比之下,汇丰及渣打银行对该单位的估价高达1883万港元,相比成交价超出11%。

      政府出招平抑楼市

      自2003年起,香港房价已创下连续15年上涨的“神话”,是香港历来最长房价上涨周期。香港私人住宅售价指数由61.6点飙升至去年的333.9点,过去14年涨幅超过4.4倍,今年上半年楼价升幅超过10%,成为历届政府面对的主要难题之一。

      香港特首林郑月娥在10月中曾坦言:“过去政府引入了一系列需求管理措施,即俗称的‘辣招’,以惩罚性的印花税等政策来管理需求。但回头来看,很难定论这些政策是否有效。我上任后截至今年8月,房价同比上升了16%,但现在并无空间‘减辣’。”

      今年6月底,林郑月娥宣布了6项新房屋政策,设立置业阶梯,包括将政府资助房屋(俗称“居屋”)定价与市场价格脱钩,以申请人实际承担能力定价,变相将居屋定价由评估市值的70%降低至52%,吸引了大批买家争抢。

      10月初,香港房委会推出三个新居屋项目,包括启德启朗苑、南昌凯乐苑及东涌裕泰苑,共有4431个单位,首轮居屋截止申请时,房委会已接获15.2万份申请表,而次轮申请的首三日,房委会累计共收到约11.2万份新申表。总共收到26.1万份申请,超额申请约58倍。

      “居屋申请如此热烈证明市场的购买力仍然十分强劲,但一手市场的购买力大都涌向了居屋,市区的居屋价格与新界的私人住宅上车盘相近,因此政府打压楼市的意图非常明显。”黄良升向本报记者坦言。

      然而,他认为,目前香港楼市尚未进入全面劈价(跌价)的阶段,“最大的变数在于中美贸易争端的发展,一旦继续恶化,可能对楼市带来更大的压力。相比之下,香港银行加息的步伐较为温和,而且市场早已有心理准备,利率的基数极低,对楼市形成的压力有限。” 

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